Desenglobe de un predio: qué es, cómo se hace y por qué importa al comprar un lote

Cuando compras un lote dentro de un terreno más grande, la pregunta clave es: ¿este lote ya tiene su propio folio de matrícula inmobiliaria? Si la respuesta es no, hace falta un desenglobe (o una división material) para que exista jurídicamente como un predio independiente.

Qué es el desenglobe de un predio

El desenglobe es el trámite con el que se separa una parte de un predio para convertirla en un inmueble independiente, con su propio folio de matrícula inmobiliaria, su propio certificado de libertad y tradición y su propia ficha catastral.

En la práctica, es lo que permite que un lote de 6 × 15 m dentro de un terreno más grande pueda escriturarse, venderse, hipotecarse y obtener su licencia de construcción sin depender del resto del terreno. Si todavía no sabes leer un folio, empieza por nuestra guía del certificado de libertad y tradición.

Desenglobe y división material: la diferencia que confunde a compradores y notarías

Aunque en la calle se usan como sinónimos, jurídicamente no son lo mismo:

En ambos casos el acto se formaliza con escritura pública, previa licencia de subdivisión, y se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, según explica la firma CMS con base en el Concepto 2252 de 2018 de la Superintendencia de Notariado y Registro.

Cómo se hace un desenglobe en Colombia, paso a paso

1. Levantamiento topográfico del predio, con el área y los linderos de cada parte antes y después de la subdivisión.
2. Licencia de subdivisión ante la curaduría urbana o, donde no hay curador, ante la oficina de planeación del municipio. Se radica con el formulario único nacional, el certificado de libertad y tradición, el documento del propietario, el impuesto predial y los planos.
3. Escritura pública de desenglobe (o de división material) en una notaría, con base en la licencia.
4. Registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, que abre los nuevos folios de matrícula.
5. Actualización catastral ante el gestor catastral, para que cada lote tenga su ficha y su impuesto predial propio.

De qué depende el costo de un desenglobe

No hay una tarifa única. El valor final suma varios conceptos que dependen del área, del número de lotes resultantes y del municipio:

• Honorarios del levantamiento topográfico.
• Expensas o tasas de la licencia de subdivisión (curaduría o alcaldía).
• Derechos notariales de la escritura.
• Impuesto y derechos de registro.
• Trámite ante el gestor catastral.
• Honorarios de abogado, si decides contratar uno.

Pide una cotización con todos estos rubros antes de empezar: el topógrafo y la notaría suelen ser los costos más visibles, pero no los únicos.

¿Se puede comprar un lote sin desenglobar?

Se puede comprar un derecho de cuota (un porcentaje) del predio de mayor extensión. Pero hay una diferencia de fondo: serías comunero de todo el terreno, no dueño exclusivo de un lote con linderos propios.

Eso puede complicar pedir la licencia de construcción, obtener un crédito hipotecario sobre “tu” lote o venderlo después. Si te ofrecen un lote en estas condiciones, pide por escrito cuándo y cómo se hará el desenglobe y consúltalo con un abogado antes de firmar.

Qué preguntar al comprar en un proyecto de lotes

En una urbanización o conjunto por lotes, como Altos de Madelena en Pitalito o Villa Fontana en Orito, estas son las preguntas que vale la pena hacer:

• ¿El proyecto tiene licencia de urbanismo y plano de loteo aprobado?
• ¿El lote que me interesa ya tiene folio de matrícula propio o cuándo lo tendrá?
• ¿Cuándo y ante qué notaría se firma la escritura?
• ¿Qué pasa con los servicios públicos y el impuesto predial del lote?

Escríbenos por WhatsApp con el número del lote que te interesa y te contamos en qué estado está su documentación.