Licencia de construcción en Colombia: tipos, requisitos y vigencia, con el trámite en Pitalito y Orito

Compraste el lote y ya tienes el diseño de tu casa. El siguiente paso, antes de mover una sola piedra, es la licencia de construcción. Sin ella no puedes construir legalmente y, más adelante, tendrás problemas para escriturar, vender o pedir un crédito sobre tu casa.

Qué es una licencia de construcción y cuándo la necesitas

Es la autorización que da la autoridad urbanística del municipio para construir, ampliar, modificar o demoler una edificación en un predio. Con ella el municipio verifica que tu proyecto cumple la norma urbanística (usos, alturas, retiros) y la norma sismorresistente NSR-10.

La necesitas para construir una casa nueva en un lote, pero también para ampliarla con un segundo piso o reforzar su estructura.

Tipos de licencias urbanísticas y modalidades de la licencia de construcción

La normativa nacional (Decreto 1077 de 2015 y sus modificaciones) distingue varias licencias urbanísticas: de urbanización, de parcelación, de subdivisión, de construcción y de intervención y ocupación del espacio público. La que te interesa para tu casa es la licencia de construcción, que tiene estas modalidades:

• Obra nueva: construir en un lote sin edificar. Es la de tu casa nueva.
• Ampliación: aumentar el área construida, por ejemplo con un segundo piso.
• Adecuación: cambiar el uso de una edificación sin demolerla.
• Modificación: variar el diseño sin aumentar el área.
• Restauración, reforzamiento estructural, demolición, reconstrucción y cerramiento.

Si tu lote todavía hace parte de un terreno más grande, primero hace falta individualizarlo. Lo explicamos en la guía del desenglobe de un predio.

Requisitos para solicitar la licencia de construcción

Aunque cada municipio puede pedir documentos adicionales, la solicitud suele incluir:

1. Formulario único nacional de solicitud de licencias, diligenciado.
2. Certificado de libertad y tradición del lote, reciente (la norma pide que no tenga más de un mes de expedido). Si no sabes leerlo, revisa nuestra guía del certificado de libertad y tradición.
3. Documento de identidad del propietario o certificado de existencia si es una empresa.
4. Impuesto predial del último año.
5. Relación de vecinos colindantes con sus direcciones, para citarlos.
6. Planos arquitectónicos firmados por un arquitecto con matrícula profesional.
7. Diseño estructural, memorias de cálculo y estudio de suelos, firmados por ingenieros con matrícula, conforme a la NSR-10.

Una vez radicada la solicitud, el propietario debe instalar en el predio una valla informativa sobre el trámite, visible desde la vía.

Cuánto tarda y cuánto dura la licencia de construcción

• Vigencia: la licencia de construcción en modalidad de obra nueva dura 36 meses y se puede prorrogar una sola vez por 12 meses más (Decreto 1783 de 2021).
• Tiempo de trámite: depende de que la solicitud se radique completa, de las observaciones que haga la autoridad y de cuánto tardes en corregirlas. Radicar todo bien desde el inicio es lo que más acorta el proceso.

Dónde tramitar la licencia de construcción en Pitalito y en Orito

• Pitalito (Huila): la Alcaldía ofrece el trámite de licencias urbanísticas y sus modalidades en su sede electrónica. Se radica en línea con la cuenta del solicitante y la licencia llega a esa misma cuenta.
• Orito (Putumayo): en los municipios sin curaduría urbana, las licencias las expide la oficina de planeación de la alcaldía. Consulta los requisitos con la Alcaldía de Orito antes de radicar.

Si compras en Altos de Madelena, en Pitalito, o en Villa Fontana, en Orito, pregúntanos por WhatsApp por la norma del proyecto antes de diseñar tu casa.

De qué depende el costo de la licencia de construcción

No hay un precio fijo. En los municipios con curador urbano se pagan expensas, que se calculan con una fórmula nacional según el área y el uso del proyecto, y además el municipio cobra impuestos como el de delineación urbana. Donde la licencia la expide la alcaldía, se pagan las tarifas e impuestos municipales. Pide la liquidación antes de radicar para incluirla en tu presupuesto, junto con los costos que detallamos en la guía de cuánto cuesta construir una casa en Colombia.

Qué pasa si construyes sin licencia

Construir sin licencia es un comportamiento contrario a la integridad urbanística según el Código Nacional de Seguridad y Convivencia (Ley 1801 de 2016). Puede acarrear multas, la suspensión de la obra e incluso la demolición de lo construido. Además, una casa sin licencia es difícil de escriturar, de vender y de financiar.